南京“限价”落地 二线调控“第一令”背后的楼市鼎沸

来源:观点地产网 2016-04-26 08:44

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4月25日,南京市发改委正式发布了关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读。

其中,让行业引起关注的重点条令是,“对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目,按照价格区间分类指导,申报均价每平方米2万元以下的,年化涨幅不宜高于12%;每平方米2-3万元的,年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的,年化涨幅不宜高于8%。”

事实上,早在4月22日,南京业内便已有相关传言。

据观点地产新媒体了解,当天南京市玄武区官方微博称,南京将针对不同定价档次的楼盘,分档实行年化涨幅限制,所有楼盘的最高涨幅控制在8%-12%,但很快该微博被删除。

4月22日下午,网上又传出了两页疑似调控文件,除了上午微博上的限涨内容外,“文件”还包含加大土地供应、打击捂盘惜售、打击首付贷等内容。

三日之后,传言坐实。

南京“限价令”落地

观点地产新媒体查阅资料显示,该文件明确表示要加强普通商品住房价格指导,鼓励企业加快普通商品住宅上市节奏,有效增加中小套型住房供应,保持房地产市场合理适度价格水平。

除了最受关注的限价内容之外,《意见》还包括南京市还将及时开展新建商品住房成本调查,对供应偏紧区域的典型楼盘,了解房价成本构成,对竞拍取得的土地,溢价45%以上部分不作为准许成本调查内容。

同时,严厉打击虚假广告、捂盘惜售等市场交易违法违规行为,加强对个人住房贷款首付资金来源的审查,规范房地产市场秩序。支持鼓励合理住房需求。落实差别化住房信贷政策和税收优惠政策,加大对刚性和改善性住房需求的支持力度。

继续推进住房公积金异地个人住房贷款,适当调整公积金贷款额度,推动商业银行扩大公积金归集范围。进一步推进棚户区改造和保障性安居工程建设,逐步扩大住房保障覆盖面,今年要实施棚户区改造面积250万平方米,新开工各类保障性住房400万平方米,竣工300万平方米。

土地方面,《意见》要求加强房地产市场引导。履行好房价调控主体责任,稳定房价预期,避免房价大起大落。加大普通商品住房用地供应力度,适时适度调节土地出让的区域、时序和节奏,推动房地产用地市场供需基本平衡。今年,全市新建商品住宅用地供应不低于500公顷。

大部分业内人士认为,南京之所以出台“限价令”,与近期南京房价大幅上涨有很大关系。

有统计显示,截止目前南京楼市房价已经连续上涨13个月。据国家统计局数据,3月南京新建商品住宅价格同比上涨17.8%,环比上涨3.5%,此涨幅再创新高。

另一方面,截至目前南京商品房库存不足3万套,仅够消化2个多月。

厦门新景祥业务发展与咨询顾问中心总经理张建也对观点地产新媒体表示,楼市库存量在10个月以下的城市都存在出台“限价令”的可能。

显然,南京的限价令是否将引导更多城市跟进,也成为业内关注的焦点。

二线楼市涨声鼎沸

在南京限价令的背后,反映的不仅仅是南京房价的高涨,而是目前部分二线城市房价上涨的情况已经引起政府部门的重视。

4月18日,国家统计局发布的“70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,近九成城市房价在3月环比上涨。其中,一线城市带动部分热点二线城市加快升温,涨幅远大于其他城市。

南京、厦门、杭州、合肥4个二线城市的房价涨幅均超10%,分别为17.8%、15.9%、11.9%、11.2%。而南京房价环比上涨3.5%,同比涨17.8%,略高于北京的17.6%。

二手房市场更能说明问题。国家统计局数据显示,包括合肥、南京、厦门在内的二线城市二手住宅指数同比上涨均超过了10%,其中合肥更是以23%的涨幅排在深圳、北京、上海之后,成为二线城市中同比涨幅最高的城市;从环比来看,则以9.3%位居第一。

此外,苏州、东莞等热点二三线城市的住宅涨幅也不容小觑。

开发商一季度在二线城市拿地的热情高涨,也被认为是推高了房价的重要原因。今年一季度,中原地产研究部统计的标杆房企在二线城市拿地金额为636.47亿元,占总额的53.6%,首次过半,一线城市拿地金额明显减少。

苏州一季度大型土地拍卖2天成交251亿,创下13个地王的纪录,就是当前二线城市热度空前的一个缩影。

仲量联行中国区研究总监周志锋表示:“这些热点二线城市受益于一线城市的溢出效应和比价效应,再加上自身有一定的产业和经济体量,因此在一线城市受限后,成为接棒的热点城市。”

在他看来,目前大热的二线城市中,苏州风险相对较大。这所谓的高风险,并非指楼市不健康,而是未来市场购买力能否支撑当下飙升的土地价格尚不可知,高位拿地的房企未来也不排除有被套可能。

仲量联行研究部提供的数据显示:2016年一季度苏州、南京、杭州三个热点二线城市高端住宅成交均价环比分别上涨17%、4.4%和6.1%;同比涨幅分别是32.9%、10.2%和9.6%。

可以看见,不管是国家统计局的数据,还是专业机构的数据,南京房价涨幅名列前茅已是不争的事实。

对于这样的情况,一直希望楼市能健康平稳发展的政府已经有所察觉,4月19日,国家统计局局长宁吉喆公开指出,深圳、北京、上海、广州等一线城市及部分二线城市出现了房价涨幅过快的现象。要在供需紧张、房价易上涨的一线城市出台针对性强的房地产市场稳定措施,该限购的还是要限购。

于是,已经取消限购的南京政府则祭出了限价政策。

然而,限价政策是否真的能带来政策所希望的效果,业内人士则有所保留。广州资深业内人士对观点地产新媒体直言,此前广州也曾经采取限价措施,当时导致很多项目签约出现“双合同”,即超过规定涨幅的部分会以其他费用的名义签订合同。

另一资深业内人士则表示,供应和价格应由市场决定,所以政府只能用信贷调控,“当市场失控时,政府介入是为了市场正常,但手段应市场化,不是行政化。”返回邯郸365淘房>>

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