北京商住房限购风声再起 或要求一年社保资格

来源:365综合 2016-06-30 09:40

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多次辟谣之后,北京商住房限购的靴子还是要落下了。

据某媒体报道,最近两天北京一些开发商接到政府通气,商住房限购政策最终版本即将推出:要求购房人必须缴纳北京社保满一年,且名下无房。

在此之前,北京已针对商住房停止网签多次辟谣。6月14日,有媒体称北京市将从6月15日凌晨起,全面停止所有地区的商住项目网签的消息。随后,北京住建委相关人士对回应称,“停止网签”消息不实。

此后,火爆了两周多的北京商住市场开始回落。数据显示,北京商住市场上周共成交1289套,成交额为28.62亿元,相比限购传言时下滑不少。6月的第二、三周,北京商住市场曾分别成交3657套和3881套,成交额分别达119.15亿元和81.74亿元。不少业内人士表示,此前的传言已经过度透支了商住市场,预料接下来会出现连续下滑。

不过中原地产分析师张大伟此前就曾分析认为,政府没有直接针对是否限购直接回应,说明仍然有“限”的可能。据张大伟测算,虽然当下公寓类库存在3万套左右,但潜在供应非常惊人,约为21万套左右,也就是说公寓的潜在供应大约可以卖10年(按照2015年前平均每年2万套左右的成交计算)。如果这个市场限购,成交量跌幅将在80%-90%。

在北京市住宅市场里,如今商住房比例越来越高。楼市白银时代的到来,不少开发商把立足北京看作战略核心,但供地逐年减少,让无论住宅抑或商业的土地都遭到疯抢。

在官方的定义中,商业用地做住宅开发本身就是一种打擦边球的违规行为。许多商业公寓采用价格偏高的商水商电,且不通天然气,购买时无法使用公积金,贷款额度一般最高也仅为房屋价格的一半。有分析人士认为,对商改住这类“擦边球”行为的从严控制仍是调控趋势。

与通州抑制大量投机炒作的初衷不同,逐步控制与调整,是眼下北京商住整体调控政策的出发点。事实上,近年来包括通州、昌平、门头沟等地都对商业及公建用地提升了规划要求,如分割散售的面积加大,要求开发商自持等,其目的在于还原商业及办公产品原本的使用用途,同时减少因商改住产品激增,造成大量常住人口涌入区域的压力。

作为北京唯一不受限制的房产投资渠道,商住市场长期受到投资者和刚需群体的青睐。最新消息中的一年社保和名下无房要求,相比此前通州版本宽松了许多。对于眼下刚需人口大量涌入商住市场的北京来说,这样设计可以一定程度上达到控制投资行为、又不至于完全堵死刚需人群定居北京的大门。

相关新闻:北京商住房调查:无学区、税费高 限购传言炒热市场

进入6月以来,北京商住房项目的调控传言让该类型楼房成交暴增。据亚豪君岳会统计,截至6月19日,北京商品住宅本月共实现成交11100套,超出5月全月成交量37%,商住房成交占比超七成。

记者调查发现,6月被“炒热”的北京商住房市场,吸引了众多购房者,其中不泛刚需购房者的“跟风”购买。但商住房与普通住宅产权有何不同?价格为何低于周边普宅?税费如何征收?转手成本是否更高?中新网记者为此进行一一梳理。

【政策】

普宅:全市范围内限购

商住房:除通州外均无限购政策

记者从北京市住房和城乡建设委员会网站了解到,根据现行北京地区对自住型商品房的限购规定,在全市范围内实行限购举措,并且,对在通州购房人群提出了附加条件。

除通州地区外,已婚京籍家庭无房的可在北京地区购买两套住房,已有1套住房的可再购买1套;单身京籍家庭(包括未婚、离异、丧偶家庭)在京无房的,可购买1套住房;在京无房且已连续五年在京缴纳社保或个税的非京籍家庭,可购买1套住房。

通州地区则另有规定,2015年8月14日发布的《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》规定,符合现行政策有关规定且符合以下条件之一的家庭,限购1套通州区商品住房:已有1套住房、落户通州3年(含)以上的京籍家庭;已有1套住房、近3年在通州区连续社保或个税的京籍家庭;京籍无房家庭;在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。

相比而言,商住两用项目在全市(通州除外)范围内并无限购政策。通州地区于今年5月5日发布了《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》,规定仅三类人群可在通州购买商住房。

限购政策的存在,将购买商住房和普通住宅的群体划分开来。“购买商住房的人群,一是部分受制于限购政策不能再购买普通住宅的投资者,无奈转移投资方向;二是部分刚需购房人因没有普通住宅购房资格,通过商住房来过渡。”一位从事北京市场地产咨询的业内人士告诉中新网记者。

【产权】

普宅:70年产权可自动续期

商住房:50年产权未明确续期方式

另一方面,普通住宅和商住房在产权期限、续期方式上也存在着明显差异。

按照国家现行规定,房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成:房屋所有权的期限为永久;而土地使用权根据用地性质不同在40、50年或70年不等。

根据2007年国家出台的《物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权最高为70年,届满后自动续期。

而非住宅建设用地使用权期限届满后,并无“自动续期”的规定。商业项目土地正是属于这一类型,一般使用期限是50年,却在续期问题上存在政策风险。产权到期后能否续期、如何续期等问题都尚未明确。

【配套】

普宅:能落户、带学区

商住房:无法落户、水电煤气价格贵

所谓商业住宅,是指在土地性质为商业用地上建设的住宅用房,即酒店式公寓、商铺、写字楼等。

由于用地性质的不同,商住两用项目楼房的水、电、燃气、供暖、物业费用都是按商业标准征收。

一位经纪人告诉记者,“一般来讲,商住项目楼房水电费基本上是民用的两倍,且没有燃气,维护成本较高。商业项目普遍是开放式的,配套、绿化均无法与普通住宅项目相比”。

“落户、学区等资源是购房者最为看重的要素。”上述经纪人表示,普通住宅一般带有学区,这一点对于很多有特殊需要(如购买解决子女的上学问题)的人群非常关键;同时,购买新建普宅的非京籍人士满足相关条件还可把户口迁入。

商住房可注册办公,却不可以迁入户口,也没有配套学区。“商住房确实没法落户,而周边普通住宅的总价又太高,根本买不起,买商住也算是个退而求其次的选择。”在北京马家堡购买了一套二手商住房的李女士对记者道出了自己的无奈。返回邯郸365淘房>>

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